สวัสดีจู๊ดจี๊ด (อดีตนางเอก รีวิวประกอบเพลงคู่กะ ตาแคม)
เอามาฝาก ไม่รู้ว่าจะเกี่ยวกะที่อยากรู้ไหม
คำถามที่ได้ยินมากช่วงนี้เลยเป็นคำถามเกี่ยวกับการ "รีไฟแนนซ์" บ้าน ว่าน่าทำไหม? ถ้าจะทำต้องพิจารณาอะไรบ้าง?
ก่อนอื่นเราต้องมาทำความเข้าใจกับคำว่า "รีไฟแนนซ์" กันก่อน อันที่จริงแล้วการรีไฟแนนซ์บ้าน ก็ไม่ต่างอะไรกับการจัดโครงสร้างหนี้ใหม่ ซึ่งโดยส่วนใหญ่แล้วผู้ที่จะทำการรีไฟแนนซ์ ก็ด้วยเหตุประสบปัญหาสภาพคล่อง และต้องการลดภาระ (ดอกเบี้ย) จากการผ่อนส่งให้ต่ำลง
ดังนั้นเกณฑ์อันแรกในการพิจารณาว่าจะทำการรีไฟแนนซ์ดีหรือไม่? คงหนีไม่พ้นอัตราดอกเบี้ยที่ต้องต่ำกว่าอัตราที่ทำสัญญาอยู่ในปัจจุบัน
และถ้าจะให้ดี ไม่ควรห่างกันน้อยกว่า 2% มิฉะนั้น ถือว่า "ไม่คุ้ม" ครับ
ทำไม? ต้อง 2%
อันที่จริงแล้วตัวเลขนี้เป็นตัวเลขประมาณการครับ ทั้งนี้เพราะ ทันทีที่คุณทำการรีไฟแนนซ์ ค่าใช้จ่าย 3 รายการต่อไปนี้ จะผุดมาทันที
1) ค่าใช้จ่ายในการไถ่ถอนทรัพย์ ซึ่งโดยปกติแล้ว หากคุณจดจำนองกับธนาคารไม่ถึง 3 ปี (บางธนาคาร 2 ปี) คุณจะต้องชำระเงินค่าไถ่ถอนก่อนกำหนดในอัตรา 1-2% ของเงินจดจำนองคงเหลือ
ดังนั้น คนที่ไม่ได้วางแผนการเงินไว้ตั้งแต่เริ่ม คุณคงหนีค่าใช้จ่ายก้อนนี้ไปไม่ได้ ตรงกันข้าม ถ้าคุณวางแผนไว้ตั้งแต่จดจำนองครั้งแรก หลัง 3 ปีผ่านไป คุณสามารถทำการรีไฟแนนซ์เอาเงินก้อนใหม่ไปลงทุนได้เพิ่มด้วย (ยิ่งถ้ามูลค่าทรัพย์สินของคุณเพิ่มขึ้นตามเวลา คุณอาจได้เงินมากกว่าที่ลงทุนในครั้งก่อนด้วยซ้ำ)
2) ค่าใช้จ่ายในการจดจำนองกับธนาคารใหม่ ส่วนใหญ่แล้วจะอยู่ที่อัตรา 1% ของวงเงินจดจำนองใหม่
อย่างไรก็ดี บางธนาคาร หากคุณยื่นขอไถ่ถอนทรัพย์ ทางธนาคารเดิมของคุณอาจทำการรีไฟแนนซ์ให้ใหม่ (กับธนาคารเดิม) และหลายธนาคารไม่คิดค่าจดจำนองใหม่ด้วย
ดังนั้น ก่อนเลือกธนาคารใหม่หรือย้ายธนาคาร ลองปรึกษาเรื่องการรีไฟแนนซ์กับธนาคารเดิมก่อน ก็อาจสามารถประหยัดค่าใช้จ่ายบางตัวได้ครับ
3) ค่าใช้จ่ายในการโอน อันนี้ก็เป็นไปตามเงื่อนไขของกรมที่ดินครับ
ทั้งหมดนี้คือเหตุผลที่คุณควรเลือกรีไฟแนนซ์ที่อัตราดอกเบี้ยต่ำกว่า 2% ของดอกเบี้ยในปัจจุบัน (ยกเว้นถ้าไม่มีค่าใช้จ่ายในข้อ 1) อาจต่ำกว่า 2% ได้)
อย่างไรก็ดี ไม่ควรพิจารณาเฉพาะแต่เงื่อนไขค่าใช้จ่ายจากทั้ง 3 กรณีข้างต้นเพียงอย่างเดียว ทั้งนี้คุณควรพิจารณา "จุดคุ้มทุน" ของการทำรีไฟแนนซ์ด้วย โดยคำนวณจาก
จุดคุ้มทุนการรีไฟแนนซ์ = ค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์ / เงินค่างวดที่ลดลงในแต่ละเดือน
เช่น หากการย้ายธนาคารที่จดจำนองบ้านของคุณ ทำให้คุณต้องมีค่าใช้จ่าย 50,000 บาท แต่คุณสามารถประหยัดค่าผ่อนชำระรายเดือนได้ 2,500 บาทต่อเดือน
กรณีดังกล่าว จุดคุ้มทุนของการรีไฟแนนซ์ดังกล่าวจะอยู่ที่ 50,000 / 2,500
= 20 เดือน เป็นต้น
ซึ่งตัวเลขดังกล่าวก็เป็นผลลัพธ์ที่คุณต้องชั่งเช่นกันว่า จุดคุ้มทุนดังกล่าวเป็นเวลาที่นานเกินไปหรือไม่
อย่างไรก็ดี การรีไฟแนนซ์ จะเป็นเพียงเครื่องมือการช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายเพียงชั่วคราวเท่านั้น หลายๆ ครั้งที่หลายครอบครัว ทำการรีไฟแนนซ์ 2-3 ครั้ง แล้วทำให้ค่าบ้านที่ต้องใจจะซื้อในราคาต่ำ กลายเป็นตัวเลขที่สูงขึ้นโดยไม่รู้ตัว
ทั้งนี้ คุณควรจะมีแผนการในระยะยาวด้วย อย่างที่เคยเล่าไปแล้วว่า การซื้อบ้านต้องวางแผน 25-30 ปี ไม่ใช่วางแผนแค่หาเงินดาวน์มาซื้อ แล้วก็กระเบียดกระเษียรส่งไปเรื่อยๆ
เป็นความคิดที่ผิดถนัดครับ
ตรงกันข้าม ถ้าใครเข้าใจกลไกของการรีไฟแนนซ์ แล้วใช้ประโยชน์จากมูลค่าเพิ่มของบ้าน (Appreciation) นำเงินออกมาทุก ๆ 3-5 ปี
เครื่องมือที่ช่วยให้อยู่รอด มีสภาพคล่องที่สูงขึ้นนี้ สามารถแปลงกายเป็นเครื่องมือสร้างความมั่งคั่งได้เช่นเดียวกัน
